核心提示：在河南地產(chǎn)圈12年的好奇與審視中，豫發(fā)集團完成了由行業(yè)“非主流”到“中原首席綜合地產(chǎn)運營商”的嬗變。而從“吃生螃蟹”到“吃透螃蟹”，既展現(xiàn)這個“小個子”獨特的企業(yè)性格與發(fā)展韜略，也透露出其在商業(yè)競爭嚴逼下倔強而智慧的生存進化式。
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逆市投資，“小個子”秀肌肉
在中國房地產(chǎn)業(yè)秋風蕭瑟的時間節(jié)點，“小個子”豫發(fā)集團卻大秀肌肉，“拉出2013年投資豪單”。這或令行業(yè)外人驚詫。
11月，豫發(fā)集團（簡稱豫發(fā)集團）對外公布了該公司2013年度投資發(fā)展戰(zhàn)略：其一，以鄭州航空港區(qū)為核心，全速推進其住宅和商業(yè)產(chǎn)品建設(shè)項目，預期今后幾年港區(qū)項目總開發(fā)面積將超過300萬平方米。其二，加快錦榮商貿(mào)城升級工程，將其改造為全新的SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)。同時，開工錦榮國際輕紡城新項目。商業(yè)地產(chǎn)項目預期開發(fā)面積為150萬平方米。其三，加快建設(shè)曲梁國際錦榮城及蘭考錦榮服裝工業(yè)園，積極承接東南沿海服企產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，預期開發(fā)面積超300萬平方米。
綜合來看，豫發(fā)集團在“十二五”后期投資開工面積約750萬平方米。并且，這是在住宅、商業(yè)、工業(yè)三個板塊同步推進。
這是國內(nèi)一線地產(chǎn)商也難以企及的發(fā)展“胃口”。正因這場超級“肌肉秀”，豫發(fā)集團或已突破了行業(yè)內(nèi)外對其品牌、規(guī)模、實力的既有認知。但在更多人意識中，當前在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場蕭瑟而復雜的環(huán)境下，“逆市投資”或不是這個“小個子”能做、該做的。
根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局10月26日發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)報告，今年前三季度，鄭州市商品房銷售面積819.8萬平方米，比上年同期下降3.2%；商品房銷售額536.4億元，同比僅增長0.1%。這是自2010年2月以來的最低增速。
“行業(yè)低潮期的投資效率，需因企業(yè)所持資源、階段性發(fā)展需求、資金鏈抗風險能力而議。”豫發(fā)人表示，與同業(yè)者不同，豫發(fā)集團承擔了“配合鄭州服裝業(yè)提高產(chǎn)業(yè)化狀態(tài)”、“服務(wù)河南承接沿海服企轉(zhuǎn)移”的雙項職能。從而，需要盡快提供與之配套的地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品。
豫發(fā)人所指的“服裝業(yè)地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品”，是豫發(fā)集團旗下三宗在建商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)主力項目。
錦榮國際輕紡城，是大型商業(yè)綜合體。市場總用地面積近300畝，規(guī)劃建筑體量達37萬平方米，可容納3000余戶輕紡織品商戶進駐經(jīng)營。今年8月二期項目正式開業(yè)運營后，已實現(xiàn)集群效應，涵蓋家紡、服裝面輔料、縫紉設(shè)備、棉布、窗簾、床品等輕紡織品，成為當前河南最大的交易中心。
曲梁國際錦榮城與蘭考錦榮服裝工業(yè)園，則是豫發(fā)集團拓展工業(yè)地產(chǎn)的標志性動作。
前者，設(shè)立在鄭州曲梁。項目總占地1200畝，預期整體投資28億元，是河南省重點建設(shè)項目。其核心功能，是吸納和集聚河南本土服裝生產(chǎn)企業(yè)，形成豫派服裝的設(shè)計研發(fā)中心、生產(chǎn)中心。同時，吸引國內(nèi)、國際知名服裝品牌企業(yè)入駐，力求打造中部地區(qū)的服裝產(chǎn)業(yè)配套功能最完備的綜合服務(wù)中心。該項目共分為三期開發(fā)，其中一期項目占地140余畝，于今年3月開工建設(shè)。
后者，設(shè)在開封蘭考縣。項目占地500畝，建筑面積25萬平方米，總投資6億元人民幣。項目建成后，將成為集服裝生產(chǎn)、物流、辦公餐飲和娛樂等于一身的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，可實現(xiàn)年產(chǎn)600萬套服裝的生產(chǎn)能力，有效解決當?shù)?000余人就業(yè)。
如此龐大的項目量與計劃開工量，或是豫發(fā)集團詮釋2013年逆市崛起的最佳表達。
但其在制造“爆破效應”的同時，亦不免引起外界對其發(fā)育成色、資源稟賦、發(fā)展能力的多重拷問。
“豫發(fā)集團這些年做了什么，它的爆發(fā)能力從何獲得積累，它的經(jīng)營主業(yè)究竟是什么？”這個被行內(nèi)外深刻定格印象的“小個子”，如今又多了一層傳奇性色彩。
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瀕危企業(yè)，辟蹊徑求生機
豫發(fā)集團深沉的企業(yè)性格、小眾而多元化的投資方式、松散的品牌關(guān)聯(lián)度，或令外界很難看清其發(fā)育成色。但其能走通“大企業(yè)看不上、小企業(yè)想不到”的路，既決定其發(fā)育基因，更來自于探索可成長空間的韌性。
除錦榮商貿(mào)城之外，豫發(fā)集團“二號作品”是什么？
時至今日，這在河南地產(chǎn)界是多數(shù)人想問的。
這似乎是說，豫發(fā)集團已許久不在江湖。但江湖，卻從不缺它的傳說，最明顯的就是豫發(fā)集團頗具“挑戰(zhàn)性”的投資風格：在鄭州商業(yè)地產(chǎn)界，錦榮商貿(mào)城第一個叫出物業(yè)“只租不售”。開發(fā)海南，它是第一個河南投資客。在航空港區(qū)，豫發(fā)集團先于省內(nèi)外企業(yè)，甚至比富士康更早半年就投資這塊人煙稀少、基礎(chǔ)設(shè)施了無的處女地。隨后，還毅然選擇不惜代價，為助推富士康順利入駐，率先為“政府使命需要”而做配套投資。
然種種傳聞的背后，其實是豫發(fā)集團創(chuàng)立12年依舊難被讀懂的生存邏輯：從民用住宅、旅游地產(chǎn)，到商貿(mào)市場、寫字樓，再到工業(yè)廠房、工業(yè)區(qū)配套服務(wù)項目，它涉獵了中國地產(chǎn)業(yè)幾乎全部產(chǎn)品。但哪一個才是其主營產(chǎn)品？從鄭州、焦作、南陽西峽到海南島五指山，哪個市場才是其核心發(fā)展區(qū)？
“術(shù)業(yè)應有專攻。但豫發(fā)集團在創(chuàng)業(yè)初的體格，決定其起點是‘討生計、除舊疾’，而非輕裝快馬參與紅海競爭。”豫發(fā)集團董事長王建樹介紹，豫發(fā)集團的前身，是河南省豫發(fā)實業(yè)總公司下屬的一個資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)公司。面對此境，他是眾多人員中第一個敢吃螃蟹的人，對公司改制重組，更名為“豫發(fā)集團”。
2000年，開發(fā)了第一個住宅項目，翠園錦榮世家住宅小區(qū)。
但隨后王建樹認知到，在住宅市場領(lǐng)域，公司品牌、市場定位、戰(zhàn)略方向、專業(yè)團隊、融資途徑等最核心發(fā)展要素統(tǒng)統(tǒng)缺位，與市場既有霸主不可同日而語。
那么，豫發(fā)集團能做什么？這曾讓王建樹長期陷入深思。
比如，2001年，豫發(fā)集團購得火車站商圈商業(yè)用地（現(xiàn)錦榮商貿(mào)城一期占地）。有人找其商談加價千萬買地。
“商業(yè)地產(chǎn)的投建體量很大，公司在當年資金周轉(zhuǎn)很窘迫，更何況，誰都沒干過。”王建樹確實也曾動過轉(zhuǎn)讓錦榮商貿(mào)城土地的心思，但河南財院國貿(mào)專業(yè)畢業(yè)的他更篤信稀缺地段物業(yè)保值增值的前景，最終不但堅持了下來，而且大膽而超前地做出了“物業(yè)只租不售”的抉擇。
事實證明，租賃式經(jīng)營非但未讓錦榮商貿(mào)城陷入經(jīng)營窘境，反而實現(xiàn)了自我造血、滾動發(fā)展。至2008年，其市場完成三次擴容。同時，它為豫發(fā)集團探索新的發(fā)育路徑，當了“現(xiàn)金奶牛”。
但從豫發(fā)集團的創(chuàng)業(yè)履歷來看，不得不說，2009年之前，其雖在局部市場有斬獲，卻對“二次成長”方向并未明晰。
比如，王建樹的幾次“沖動”：其一，“闖海南”涉足了旅游地產(chǎn)，開發(fā)“五指山•翡翠谷生態(tài)度假山莊”；其二，在住宅市場幾度回歸，焦作、鄭州乃至南陽西峽；其三，為“富士康落戶”做產(chǎn)業(yè)配套投資，涉足工業(yè)區(qū)配套服務(wù)項目。
“不能足夠?qū)I(yè)，干脆徹底多元化。也許能闖出個名堂。”這是王建樹對小企業(yè)在競爭夾縫中生存的思維邏輯。
時間推移至2009年，豫發(fā)集團在投資方向上的重大戰(zhàn)略調(diào)整，引發(fā)河南地產(chǎn)圈對其產(chǎn)生深刻關(guān)注。
橫向，它在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進一步延伸，籌建錦榮國際輕紡城、中原攝影器材城；縱向，它進入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域為服裝加工企業(yè)做配套商。
這是豫發(fā)集團“二次成長”的十字坐標嗎？業(yè)界眾說紛紜。
C
鏈條式布局
從“非主流”到“做自己”
從“幫人一把”的實踐中，豫發(fā)集團得到了“再成長”的啟發(fā)。最終，其行業(yè)市場定位、功能與差異化特色得到校準。“先蓄水后養(yǎng)魚”，自我升級為河南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域先行軍。
超強多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略，或讓豫發(fā)集團在業(yè)界早有“非主流”的評議。
但在“爭主流”、“做自己”的路線中，豫發(fā)集團仍選擇了后者，這源于企業(yè)不同尋常的探索式發(fā)展經(jīng)歷。
而“做自己”，既需要明晰企業(yè)在市場格局中的優(yōu)勢與劣勢，也需要找到差異化特色，更需要梳理出做強做大的發(fā)展方式與路線。
豫發(fā)集團的優(yōu)勢是什么？
從多產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)看，2009年之前的豫發(fā)集團，旗下發(fā)展板塊是商業(yè)地產(chǎn)。錦榮商貿(mào)城歷時10年建設(shè)完成了規(guī)模擴容，三期項目累計開發(fā)面積達110畝，年交易額近百億元。
除資金積累之外，豫發(fā)集團從開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中收獲豐厚：其一，在貿(mào)易中心型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，錦榮品牌效益持續(xù)放大；其二，其租賃制經(jīng)營模式趨向成熟；其三，商管運營團隊駕馭大型市場經(jīng)營專業(yè)能力，得到了不斷充實與歷練。于是，2009年后，其快速切入錦榮國際輕紡城、中原攝影器材城等產(chǎn)品開發(fā)，并逐步投放市場。
從這一角度看，豫發(fā)集團在業(yè)界眼中是成功的。因其規(guī)避了市場一般產(chǎn)品紅海競爭，另辟蹊徑，在小眾特色領(lǐng)域走活了生存路線，完成了貿(mào)易中心型地產(chǎn)產(chǎn)品的錦榮品牌培育、放大。
但是，豫發(fā)集團并未走出外界想象中的“橫向延伸”路線。2011年，其進入了工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在鄭州曲梁、開封蘭考投資服裝工業(yè)園，令業(yè)界頗為詫異。
因為在中國主流地產(chǎn)界，住宅與商業(yè)以其產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度較強，便于過渡延伸。而工業(yè)地產(chǎn)則尤為冷僻，在當前地產(chǎn)市場中處于利益末梢。迄今，除一般企業(yè)獨立投資外，多數(shù)工業(yè)園區(qū)由政府來投資。
事實上，豫發(fā)集團2003年曾涉水工業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)了溫州村服裝加工園區(qū)項目，從中品嘗過“低收益”的失敗感。
王建樹對此說法表示認同。但他之所以仍要堅持，是因助力河南服裝加工業(yè)完成擴容、升級，已成為豫發(fā)集團培育核心競爭力、獲得二次發(fā)展的關(guān)鍵撬杠。
豫發(fā)集團想做什么？
王建樹說，他想要的是“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式，具備可復制性。通俗理解，就是依托于某一產(chǎn)業(yè)，提供與之匹配的工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。而當下最急迫的，是豫發(fā)集團由服裝產(chǎn)業(yè)全鏈條地產(chǎn)服務(wù)商獲得破題。
但當下的河南服裝業(yè)發(fā)育狀態(tài)，在王建樹看來像一根蘑菇。由于本土制造業(yè)數(shù)量、質(zhì)量偏低，貿(mào)易市場對外依附性過強，經(jīng)過十多年發(fā)展后，涉服裝業(yè)商業(yè)地產(chǎn)已看到了天花板。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形，決定其增長力有限，配套服務(wù)商想獲得持續(xù)發(fā)展就是空談。”
豫發(fā)集團為此能做什么？
王建樹稱，服裝加工業(yè)鏈條分工明晰、協(xié)作性極強，這決定其產(chǎn)業(yè)升級不能“頭疼醫(yī)頭”。因而，需從提高產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)、疏通鏈條資源配置的層面實現(xiàn)破題。但能為生存起點、資源整合能力較低的中小服裝企業(yè)，提供一批協(xié)作性高、資源配置豐滿的發(fā)展載體，對接政府、銀行資源扶持，即能提高他們的生存能力與創(chuàng)業(yè)積極性。這一載體還能擔當承接沿海服裝企業(yè)轉(zhuǎn)移，提供了現(xiàn)成的軟硬環(huán)境，一舉兩得。
由此推理，曲梁國際錦榮城、蘭考錦榮服裝工業(yè)園、錦榮輕紡城、錦榮商貿(mào)城，都是豫發(fā)集團研發(fā)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式的對點投資。最終，它們將完成成品貿(mào)易、原材料流通、加工制造的鏈條式產(chǎn)品組合，實現(xiàn)錦榮品牌與“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”概念全面兼容。
“這一探索，關(guān)乎豫發(fā)集團核心競爭力的培育，更關(guān)乎企業(yè)在下一個十年的可成長空間。”王建樹說，他對公司未來在行業(yè)市場的定位，是“中原產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域第一方面軍”。
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攻防兼?zhèn)�，三角決定平衡
豫發(fā)集團“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”的角色定位，或由服裝產(chǎn)業(yè)全鏈條地產(chǎn)服務(wù)商獲得破題。但這根發(fā)展主線背后，則是王建樹設(shè)計的一條隱線：商用、工業(yè)、住宅三角決定平衡，隨行就市、游刃其中。
挑起“中原首席產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營服務(wù)商”大旗，豫發(fā)集團是有底氣的。
從其內(nèi)部看，這源自旗下錦榮品牌在河南服裝業(yè)浸淫的深度。經(jīng)10年的積累，錦榮商貿(mào)城在河南服裝貿(mào)易領(lǐng)域已成為活躍度最高的市場之一，3000家商戶與之唇齒相依。更重要的是，豫發(fā)集團積累了一個充分理解服裝產(chǎn)業(yè)成長的商業(yè)經(jīng)營團隊。
從外部看，多方位政策支撐，能夠讓豫發(fā)集團找到合適的借力。比如，鄭州市大力發(fā)展服裝產(chǎn)業(yè)的“關(guān)照”；比如，河南傾一省之力承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大紡織領(lǐng)域更是各地重點“呵護”的對象。
事實上，縱觀豫發(fā)集團12年發(fā)展歷程，其多元化投資結(jié)構(gòu)或在外人看來多有凌亂，但多數(shù)產(chǎn)品緊扣一個原則：順勢市場、政策借力。
2000年的錦榮商貿(mào)城，是順應鄭州建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)城；2004年的海南樓盤，是契合“國家特區(qū)建設(shè)”熱源；2011年為富士康落地做產(chǎn)業(yè)配套投資，是積極響應鄭州新農(nóng)村建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移……這凸顯王建樹的政治智慧以及他對市場熱源的洞察力。
但換一角度，豫發(fā)每一次“應題”發(fā)展，并不完全是一本經(jīng)濟賬。作為一個本土企業(yè)，它能在城市發(fā)展或政策引導最需要的時間、地點精確出現(xiàn)，既是一種社會責任的擔當，更是一個企業(yè)公民服務(wù)“區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展”的品格與使命感。
仍以“服務(wù)富士康‘落地’”為例，當年荒草萋萋、基建為零的現(xiàn)狀，曾讓很多人退卻：參與企業(yè)不僅需要先期墊資，還需扛住港區(qū)市場培育周期，更需具備駕馭“產(chǎn)業(yè)基地設(shè)施配套”、“農(nóng)村新社區(qū)配套”雙項工程能力。
從河南地產(chǎn)界名腕如云的陣容中，豫發(fā)顯然不是最合適的。但它敢于成為“旗手”，得到了政府的器重，它的態(tài)度、付出與服務(wù)，得到了行業(yè)、經(jīng)濟界的充分認同。于是，在近3年巨額投資零回報之后，它終于能得到千余畝商業(yè)和住宅儲備用地，在港區(qū)市場占據(jù)一定優(yōu)勢，自合情理。
當然，對于豫發(fā)集團2013年龐大的投資規(guī)劃，外界并非無議論：其品牌外向度、資金、人才結(jié)構(gòu)是否足以支撐，或被追問更多。
“多年來，豫發(fā)集團多元化的投資方式，的確未讓外界認知到企業(yè)發(fā)育質(zhì)量與健康度。”這是王建樹為企業(yè)發(fā)展路線做出的得失評估。但他認為，豫發(fā)集團在中國地產(chǎn)經(jīng)濟主升浪中沒有掉隊，也得到一筆可觀的財富：其一，商業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流；其二，在住宅、商用、工業(yè)三個板塊，各積累了一支專業(yè)化團隊。“這是支撐企業(yè)2013年發(fā)展計劃很給力的正能量”。
豫發(fā)集團2013年后發(fā)展計劃與此形成了暗合：住宅為前鋒，商業(yè)地產(chǎn)為中鋒，工業(yè)地產(chǎn)為后衛(wèi)。將“不擅長”的住宅板塊提在最前，王建樹稱，這是在當前階段，公司提高品牌外向度的需要。但從整體戰(zhàn)略看，更需要通過住宅批量投放，獲得“短平快”收益，全力支持“專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”主線完成更漂亮的產(chǎn)品。
由此推理，在積極培育“主產(chǎn)品”的同時，豫發(fā)集團另設(shè)一條“保駕”暗線：住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，“三角決定平衡”�；ネㄙY源、利益共享。根據(jù)不同的時間、政策環(huán)境、市場機遇、資源配置狀況，做最合適的調(diào)整。攻防兼?zhèn)洹⒂稳衅渲小?/span>
“豫發(fā)集團這12年，跨過了第一個輪回，有坎坷、有非議，得失分明。但它最大的改變，是從此有了清晰的價值觀、競爭力、發(fā)展戰(zhàn)略”。王建樹說，這將支撐企業(yè)下一個十年的發(fā)展，由此，將2013年設(shè)定為新起點。
當然，在全行業(yè)投資低潮期吹起沖鋒號，亦是豫發(fā)集團內(nèi)心興奮的一種表達：國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)控，對市場經(jīng)營主體的綜合素質(zhì)考驗逼近極限。這或可能導致河南地產(chǎn)界“江湖地位”重構(gòu)，或為豫發(fā)集團提供品牌上位的機會。
“在政策宏觀調(diào)控持續(xù)深化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也能找到新的經(jīng)濟增長點。那就是拓展思路，走多元化之路。”這是王建樹一改往日深沉，今年在公開場合卓有興致的演講。(楊霄)
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