來源：中原樓市網(wǎng)
等待與王建樹的會面前，在豫發(fā)集團內(nèi)刊《豫發(fā)號》上，我看到一段他在內(nèi)部會議的發(fā)言，大意是說市場在不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)的要求越來越高，豫發(fā)如果不在營銷管理和專業(yè)化水平上提升，有可能很快被淘汰。
這讓我想起任正非愛講的一句話——“惶者才能生存“。似乎強烈的憂患意識和爭分奪秒成長的愿望，總是深植于許多民企掌門人的內(nèi)心，有一種時不我待的迫切感，尤其是當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)：調(diào)控壓頂，大資本角力擴張，市場萬馬齊喑，房企洗牌風(fēng)雨欲來。
這個七月，是豫發(fā)集團成立十七周年。
過去二十年，中國房地產(chǎn)公司或許可以簡單粗暴地劃分為住宅與非住宅公司，住宅公司幾乎占據(jù)了絕對主流地位，非住宅類公司才剛剛崛起。這兩個領(lǐng)域反映了房企對戰(zhàn)場風(fēng)口的選擇。
在鄭州的房企中，豫發(fā)算一個異數(shù)：它以住宅開發(fā)起家，卻因構(gòu)建“錦榮系”服裝商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈名滿鄭州，奠定了其在行業(yè)的江湖地位。在上述兩個風(fēng)口的選擇中，豫發(fā)版圖可能更多傾向于后者，確切來說——是倚重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這正是時下的熱門。
趕時間回來的王建樹步履飛快，穿一件紫色的POLO衫，與慣常他在鏡頭前西服襯衫的形象不同，他解釋說自己平時并不經(jīng)常在工作時間穿T恤，這是剛剛從新密工地回來的緣故。
我們的話題從當(dāng)下躁動的行業(yè)市場聊起。
有人往前沖，有人在放棄，正是“彎道超車”的機會
鄭州房地產(chǎn)格局正發(fā)生著深刻的變化，是得到普遍認可的觀點。
一方面，資本大鱷瘋狂搶占市場，一線房企紛紛搶灘鄭州，席卷土地市場，并購和合作開發(fā)層出不窮，本地開發(fā)商空間不斷被壓縮，小規(guī)模企業(yè)追趕能力、生存能力正越來越弱。
另一方面，史無前例的嚴格調(diào)控不僅僅是抑制需求和調(diào)解供求關(guān)系，而是圍繞“房子是用來住的”總方針下對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的重塑。在政策的大風(fēng)向下，市場一天天冷靜下來。
調(diào)控會不會再度放松？政策變革的方向在哪里？是改弦易轍還是彎道超車？這些成為房企們迷茫的焦點問題。
房地產(chǎn)黃金時代過去了嗎？王建樹并不認同。
他從三個層面做了闡釋：
一是經(jīng)濟學(xué)層面：剛過去的6月份CPI數(shù)值同比上漲1.5%，環(huán)比下降0.3%；人民幣對美元的匯率穩(wěn)定在6.9:1左右；國家加強外匯管制，外匯儲備充足而穩(wěn)定。今年前5個月的M2是9.6%，流通中貨幣總量按157億到160億之間計，9.6%就代表著每年國家增投15萬億的基礎(chǔ)貨幣，它代表著經(jīng)濟規(guī)模的持續(xù)擴大。中國經(jīng)濟已進入改革開放的下半場，未來中國GDP會增加三到五倍左右，這么大體量的經(jīng)濟規(guī)模就是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
二是從人口上來講：從產(chǎn)業(yè)集聚到人口集聚，發(fā)展機會的不平衡帶來城市產(chǎn)業(yè)聚集。未來中國的核心經(jīng)濟群應(yīng)該包括以下幾個：一是華南經(jīng)濟群，涵蓋廣州深圳佛山等，二是華東經(jīng)濟群，指南京上海蘇杭這一帶，三是京津冀城市群，再一個就是西安武漢鄭州中部經(jīng)濟群。有預(yù)計說河南人口到2022年將達到一億一千七百萬人的峰值，這樣的人口基數(shù)在城鎮(zhèn)化進程中，注定要往中心城市集中，往資源豐富的地方集中，鄭州正具備這樣的條件。
三是鄭州本身的擴張：鄭州是河南絕對的中心，未來這座城市可能會有第二繞城、第三繞城，甚至把開封、長葛、偃師、新鄉(xiāng)囊括在內(nèi)，囊括三千萬到四千萬人，中心城市的房價沒理由會下降。即使未來實施房產(chǎn)稅造成房價較大波動，但發(fā)展的趨勢不會被泛起的浪花改變。
王建樹想修正這句話的表述：
“中國很大，中國的房地產(chǎn)區(qū)域性差別也很大。我認為中國四線城市的黃金時代過去了，或是個別一線城市的黃金時代、個別產(chǎn)品的黃金時代過去了，另外，也可能是某些人的黃金時代過去了。為什么說某些人的黃金時代過去了？因為他當(dāng)年只是靠著權(quán)貴的關(guān)系發(fā)展起來的，這樣的人的黃金時代過去了。依靠企業(yè)本身，靠精細化管理發(fā)展的企業(yè)，一些產(chǎn)業(yè)集聚、人口增加的城市，黃金時代才剛剛到來。有人往前沖，有人在放棄，正是彎道超車的好機會�！�
城市的發(fā)展怎能只依賴住宅地產(chǎn)
買地的本質(zhì)能力是算賬能力，算賬能力的命門是產(chǎn)品線搭配能力，仔細研究，會發(fā)現(xiàn)買地與房企業(yè)務(wù)多元化之間有很有趣的關(guān)系。在未來，企業(yè)有業(yè)務(wù)多元化的能力，就有了爭地的資本。
豫發(fā)給自己定位是“綜合地產(chǎn)運營專家”。商業(yè)、工業(yè)、住宅、旅游均有涉獵，在前面這些年住宅風(fēng)光無兩的時期，豫發(fā)投入了更多的精力在非住宅類產(chǎn)品上，其切入深度，遠遠超出了部分一線房企。在無論是產(chǎn)業(yè)園還是特色小鎮(zhèn)，都已成為了時下新熱門的風(fēng)口，在一窩蜂上的此類項目中，豫發(fā)有手握先機的優(yōu)勢。
它打造的批發(fā)市場，像錦榮商貿(mào)城、錦榮輕紡城，規(guī)模輻射力可影響到大半個中國；最近在南四環(huán)與百榮集團合作運營的錦榮（百榮）新商城項目，已經(jīng)建成154萬平米；在新密曲梁做了中原地區(qū)最大的服裝和配套產(chǎn)業(yè)加工設(shè)計制造基地，二期規(guī)劃2600畝地，此外還規(guī)劃了占地面積4.5平方公里的錦榮服裝小鎮(zhèn)。
作為最早進入航空港的企業(yè)，豫發(fā)前期做的是富士康生活配套項目，現(xiàn)在做產(chǎn)業(yè)項目，打造了商業(yè)綜合體錦榮悅匯城，中部國際設(shè)計中心、錦榮廣場；另外在港區(qū)南部打造了一個現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)錦榮信息科技園。同時，豫發(fā)集團還在管城區(qū)金岱產(chǎn)業(yè)園打造了云智谷創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體，涉足醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。
在王建樹看來，盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做得辛苦，且利潤較之做住宅項目會低，但它客觀上對于推動城鎮(zhèn)化進程的意義要大于住宅地產(chǎn)。
“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，除了開發(fā)商、投資企業(yè)、投資主體得到發(fā)展以外，對社會的帶動比較大，雖說一次稅收少，但二次稅收多；而做住宅往往一次稅收多，二次稅收少。我們能提供二次財源，比如幫忙解決就業(yè)問題等等。一個城市的發(fā)展肯定不能僅僅依靠住宅，而要靠產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是產(chǎn)業(yè)的最重要載體�！�
精裝公寓可以不只是過渡性居所
未來產(chǎn)品還重要嗎？答案是肯定的，只是產(chǎn)品競賽的市場可能要發(fā)生變化。在每家開發(fā)商賣點、風(fēng)格、配置等都同質(zhì)化越來越嚴重的情況下，開發(fā)商必須各自尋找新賣點，建設(shè)各自新的IP產(chǎn)品識別，才有機會脫穎而出。
在查閱到的資料里，大量的公寓產(chǎn)品規(guī)劃出現(xiàn)在豫發(fā)版圖中，格外顯眼。初步估算，未來三年的時間豫發(fā)要開發(fā)的公寓面積約四百萬平方米。
王建樹之所以將眼光放在公寓產(chǎn)品上，一當(dāng)然是因為豫發(fā)儲備土地的性質(zhì)，二是因為在鄭州，商住產(chǎn)品在限購之外。除此之外，他還想扭轉(zhuǎn)市場上將公寓產(chǎn)品視為過渡居所的看法。
在他看來，國內(nèi)外對公寓產(chǎn)品的看法差別很大，國內(nèi)可能更多把它當(dāng)成過渡型的居所，但它其實是很多可能性的產(chǎn)品。
一是便利性，比如一個團隊的階段性出差，短租寫字樓買家具裝修不現(xiàn)實，住賓館辦公又不便，而一套大面積的公寓，無論是廚房使用、建立檔案室、團隊協(xié)作等都更易操作。二是公寓化管理對居住品質(zhì)的保證。一些國際大企業(yè)給員工租住的居所，更青睞精裝公寓，因為無論居住硬件還是管理服務(wù)都有保障。三是公寓管理機構(gòu)可以直接參與運營，對業(yè)主來說出租、轉(zhuǎn)賣非常便利。
在公寓開發(fā)方面，豫發(fā)已經(jīng)明確了全部做精裝的規(guī)劃，現(xiàn)階段正在實踐標準化的要求，豫發(fā)打造的標準化，不僅體現(xiàn)在開發(fā)過程，還包括運營服務(wù)，比如配套干洗店、健身房、早晚餐食堂、臨時托幼、咖啡廳等等，實現(xiàn)標準化一條龍。
王建樹有個愿望，在鄭州東區(qū)做一個高端精裝公寓，做成一個標桿性的旗艦產(chǎn)品。他甚至已經(jīng)想好了項目的名字，叫豫發(fā)新城，或者豫發(fā)國際新城，哪怕是每平四五千的精裝標準也在所不惜。
“我想把這個公寓打造成人們非常希望把家搬進去的地方�！蓖踅湔f。
到別人不去的地方去，到價值洼地去
對于豫發(fā)的拿地計劃，王建樹有個夸張點的說法，叫“上山下鄉(xiāng)”。
“到別人不去的地方去，到小鳥都不去的地方去，鄭州的五環(huán)不知道在哪個地方，但我們一定要確保在五環(huán)外，不在市里面湊熱鬧。”
不爭地王，尋找低價拿地機會，發(fā)現(xiàn)價值洼地是豫發(fā)的風(fēng)格。
比如當(dāng)年進駐港區(qū)成為“吃螃蟹第一人”。那時港區(qū)籍籍無名，許多房企都拒絕涉足，但王建樹頂住了來自外界甚至公司內(nèi)部的壓力，大力拓展港區(qū)業(yè)務(wù)，使之成為豫發(fā)踏上新臺階的重要依托。
還有海南的五指山、新密的曲梁，豫發(fā)都以極其有誘惑力的低地價進駐，帶動后續(xù)房企紛紛跟進開發(fā)。
“當(dāng)年去五指山的時候，五指山的地才五萬塊錢一畝，六萬一畝還減我一萬塊錢呢！我們?nèi)デ旱臅r候都沒人去，現(xiàn)在大家都去，所以說我們當(dāng)年都是選擇這些偏僻的地方，現(xiàn)在看來它不偏。還有當(dāng)年我介紹百榮來鄭州的時候，覺得四環(huán)都夠偏的了，現(xiàn)在還沒建成就發(fā)現(xiàn)這地方怎么能搞批發(fā)場呢，這地方是城市中心，應(yīng)該搞得精致一點！”
此外，豫發(fā)還在滎陽拿到一個商業(yè)加住宅項目，在開封龍亭附近又拿到一個1000多畝的舊改項目，計劃做成一個水系古鎮(zhèn)。這樣，豫發(fā)就在金水、惠濟、中牟、開封各有一個項目。就在鄭州四環(huán)仍在受到質(zhì)疑的時候，王建樹已經(jīng)開始眺望他想象中的五環(huán)外的第二繞城，他對鄭州發(fā)展信心滿滿，認為這是未來三十年的城市空間，今天搶先進駐對促進地區(qū)發(fā)展有正向作用，會得到更多支持。
他希望早早布局在那里，等待著與蓬勃成長中的鄭州市區(qū)會和的時刻。
結(jié) 語
面向時下變革帶來的行業(yè)謎局，房企各算各賬，選擇適合自己的道路。這不是選擇題，沒有標準答案；過往的經(jīng)驗和模式不足以形成標準選項。
與眾多迷茫的房企相比，豫發(fā)手握豐富的土地資源，多元化發(fā)展避開了住宅主戰(zhàn)場，并坐擁著相當(dāng)規(guī)模的基礎(chǔ)資產(chǎn)，已經(jīng)讓非常多的企業(yè)艷羨。
不過放眼鄭州市場，大房企攻城掠地，一些小規(guī)模本地企業(yè)的式微，這是任誰也無法回避的事實。王建樹在河南房企掌舵人中擁有著相當(dāng)高的聲望，難免會覺得有某些責(zé)任感在肩頭：
“我覺得河南本地的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該團結(jié)、合作起來。其實任何企業(yè)之間的合作，1+1都大于2，如果有四五個本土企業(yè)凈資本，比方說十個億的規(guī)模，因為大家的群策群力可以做到一百個億，可能就會有新的機會�！�
房地產(chǎn)周期永遠不會消失，每個周期都有崛起的新貴，也有消失的大魚。
多少銷售規(guī)模是生死臨界點，100億還是200億？成敗鑒定的基因究竟是什么？
我們期待著越來越多三觀正、用品質(zhì)說話的本地企業(yè)，破解它們穿越房地產(chǎn)周期的公司密碼。